최우선변제권이란?
소액임차인의 요건
최우선변제권의 효과
행사할 수 없는 소액임차인
최우선변제권이란
세든 주택이 경매에 들어갈 경우 세입자가 피해를 보게 되는 수가 있는데, 이때 일정 기준을 갖춘 “소액임차인”일 경우 , 보증금 중 일정 금액을 선 후 순위 불문하고 다른 담보물권자보다 우선하여 보호해 주는 것입니다. 이는 소액임차인을 보호하기 위한 취지에서 제도화 되었습니다.
경매에 들어갔을 경우 사회적 약자에 해당하는 사람들은 배당을 못받게 되면 회생이 더욱 힘들기 때문에 최소한의 금액은 보호해주는 것입니다. 그렇다고 보증금을 다 받는것은 아닙니다. 나머지 못받은 금액은 민사소송 등을 통해 받아내도록 해야합니다.
그럼 최우선변제권을 받는 요건을 알아봅시다.
소액임차인의 요건
1. 소액임차인의 범위에 속해야합니다.
| 지역 | 소액 보증금 적용범위 | 최우선변제금액한도 |
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 | 5,500만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억4천500만원 이하 | 4,800만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 8천500만원 이하 | 2,800만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 2,500만 원 이하 |
내가 서울에 보증금 1억 6,500만원 이하로 살다가 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우, 5,500만원까지 다른채무자들보다 우선하여 받을 수 있습니다.
2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 주택인도(살고 있을 것)와 전입신고를 해야합니다.
3. 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
최우선변제 효과
1. 보증금 중 일정액의 보호
– 우선변제 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우엔 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한합니다.
– 다가구일 경우 나같은 소액임차인이 여러가구가 있을땐, 최초 근저당권자에게 너무 적은 배당이 될 수도 있습니다. 그래서 주택가의 1/2안에서 여러 소액임차인이 보증비율에 맞게 나누게 됩니다. 배당금액이 더 적어지겠죠.
– 기준일은 임대인이 담보대출을 받은날입니다.
| 기준일 | 지역 | 소액 보증금의 범위 | 최우선 변제액 |
| 2010.07.26 ~ 2013.12.31 | 서울특별시 | 7,500만원 | 2,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 6,500만원 | 2,200만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
5,500만원 | 1,900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 | 1,400만원 | |
| 2014.01.01 ~ 2016.03.30 | 서울특별시 | 9,500만원 | 3,200만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 8,000만원 | 2,700만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
6,000만원 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 | 1,500만원 | |
| 2016. 3. 31 ~ 2018. 9. 17 | 서울특별시 | 10,000만원 | 3,400만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 8,000만원 | 2,700만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
6,000만원 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 | 1,700만원 | |
| 2018.09.18 ~ 2021.05.10 | 서울특별시 | 11,000만원 | 3,700만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 10,000만원 | 3,400만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
6,000만원 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 | 1,700만원 | |
| 2021.05.11 ~ 2023.02.20 | 서울특별시 | 15,000만원 | 5,000만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 13,000만원 | 4,300만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
7,000만원 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 | 2,000만원 | |
| 2021.05.11 ~ 2023.02.20 | 서울특별시 | 16,500만원 | 5,000만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 14,500만원 | 4,800만원 | |
| 광역시 및 안산시･용인시･ 김포시･광주시 |
8,500만원 | 2,800만원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
행사할 수 없는 소액임차인
1. 임차권등기가 끝난 주택(이전 세입자가 보증금을 못받아서 집주인과 문제가 있는 주택)을 그 이후에 임차한 소액임차인은 안됩니다. 계약시 등기부등본확인을 하면 표기되어있기 때문에 확인 하셔야 합니다.
2. 처음 계약시에는 소액임차인에 해당되었지만, 이 후 계약갱신때 증액이 되어 해당되지 않을 경우는 우선변제권을 행사 할 수 없습니다.
*임차권등기 : 전원세 계약이 종료되었어도 전세보증금을 집주인으로부터 받지 못했을 때 세입자가 법원에 세입자의 권리를 유지하기 위해 신청하는 제도입니다.